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Advertencia de No Responsabilidad: La siguiente información no constituye asesoramiento legal. Los lectores deberán buscar asesoramiento legal en específico antes de actuar con relación a los temas aquí mencionados.   

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Warning of Disclaimer: The following information is not intended as legal advice. Readers should seek specific legal advice before acting with regard to the subjects mentioned herein.     

Esta página se ha hecho con propósitos Educativos únicamente, para aquellos relacionados con la industria de Bienes Raíces. Se incluirán casos resueltos jurisprudencialmente  y legislación en materia de Bienes Raíces tanto en Puerto Rico como en los Estados Unidos. Se advierte que en ningún modo se propone utilizar como un medio de consultoría u opinión legal. Solamente se comentará todo aquello que surja de la Ley 10 del 1994, Título 20 L.P.R.A. §3024 a la §3060 y sus enmiendas, además de las leyes relativas a la profesión en Bienes Raíces directamente, sobre la cual se basa la licencia de Corredor en Bienes Raíces y sobre ella sí se puede comentar por un Corredor en Bienes Raíces  con licencia admitido a ejercer dicha práctica en Puerto Rico.

Advertencia: Los casos y materiales aquí presentados habrán de ser removidos en cualquier momento, ante nuestra entera discreción. ¡Éxito!

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MATERIAL EDUCATIVO INDISPENSABLE Y NECESARIO PARA EL CORREDOR Y/O SUS AGENTES VENDEDORES

El medio más eficaz y universal para descubrir el verdadero sentido de una ley en caso de duda, es “considerar la razón y espíritu de ella, o la causa o motivos que indujeron al poder legislativo a dictarla”. Artículo 19 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 19.  Col. Int’l Sek P.R., Inc. v. Escribá, 135 D.P.R. 647, 660 (1994). Debido a que las leyes y reglas no pueden prever todas las situaciones, la jurisprudencia llena las lagunas del derecho positivo. Ello no debe caer en la libre legislación casuística. Rivera Rivera v. Comisión Industrial, 103 D.P.R. 51, 58 n.3 (1974).

Conforme a la práctica de Bienes Raíces existen tres tipos de contratos de corretaje, a saber,

Exclusivos, es aquel mediante el cual el cliente “le concede al corredor o empresa de bienes raíces la autorización única y exclusiva para actuar como intermediario en representación de éste para ofrecer, promocionar y negociar determinada transacción de bienes raíces. Este tipo de contrato limita la competencia y participación de otros corredores o empresas de bienes raíces en la gestión de corretaje, así como la capacidad del propietario de perfeccionar por sí mismo la transacción de bienes raíces”. R. Cintrón Perales, El Contrato de Corretaje de Bienes Raíces y Opción de Compraventa de Propiedades Residenciales, San Juan, Puerto Rico, Edic. Situm, 2006, págs. 87-88.
2.Semiexclusivos, contrario al exclusivo, el dueño “no renuncia a su  facultad de realizar gestiones para perfeccionar la transacción de bienes raíces por sí mismo”. Cintrón Perales, op cit., pág. 87.

3.Abiertos.  El cliente “se reserva la facultad de contratar el número de corredores que desee. El derecho de exigir el pago de la comisión será de aquel corredor que haya sido quien procuró que se perfeccionara la transacción de bienes raíces (procuring cause)”. Cintrón Perales, op cit., págs. 88-89. Cuando el contrato de corretaje no establece el tipo, se presumirá abierto. D. Barlow Burke. Jr., op cit., § 2.02, pág. 2.25.  Este tipo de contrato de corretaje es el más informal. Se conoce por no ser de carácter exclusivo. De ordinario, lo utilizan los vendedores que intentan vender por su cuenta su propiedad, pero que están dispuestos a darle la oportunidad a un corredor a que intente venderla primero. Generalmente el corredor acuerda que será acreedor de la comisión al perfeccionarse la venta.  Id., págs. 2.24-2.25.  

Referencias: D. Barlow Burke. Jr., Law of Real State Brokers, Third Edition, Aspen Publishers, 2009, § 2.02 [A-C], págs. 2.24-2.49.

La Ley Núm. 10 no contempla ni define esos tres tipos de contratos de corretaje. Sin embargo, dispone en el Artículo 31, inciso 9, que está prohibido por un corredor de bienes raíces “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento; Disponiéndose, que no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”.  La Ley Núm. 10 solamente mencionaba que se prohibía a toda persona sujeta a las disposiciones de la ley “realizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo y su fecha de vencimiento”. Art. 31(9), 20 L.P.R.A. sec. 3054.

El lenguaje del Artículo 31 inciso 9, es confuso, ya que no deja claro si el legislador quería prohibir que los corredores de bienes raíces contrataran sin explicar los términos del contrato, incluyendo la fecha de vencimiento o si su interés era que, tales contratos siempre tuvieran fecha de vencimiento.

La intención legislativa de la Ley Núm. 10 fue que todos los contratos de corretaje tuvieran fecha de vencimiento. Por lo tanto, son contrarios a la ley los contratos que no la contengan. Eso los hace nulos.

El derecho a recibir comisión es mediante la doctrina de “ready, willing and able”. Véase, Taylor v. Weingart, 693 P 2d. 1231, 1233 (Mont. 1984); Torres v. Arbona Jr., 72 D.P.R. 769 (1951). Esta doctrina es utilizada cuando no queda claro en el contrato en cuáles circunstancias el corredor tiene derecho a recibirla. Cuando el comprador está dispuesto, deseoso y en condiciones económicas de comprar (“ready, willing and able”), bajo los términos establecidos por el vendedor, tiene derecho a recibir la comisión pactada. Pág. 778. Cuando se pacta que la comisión queda supeditada a la consumación del contrato, el corredor tendrá derecho a la comisión si la compraventa no se consumó debido a fraude, culpa o mala fe del vendedor. Ese prospecto debe querer entrar voluntariamente en un contrato vinculante de compraventa sobre la propiedad disponible y realizar una oferta. Además, no necesita mayor convencimiento para comprar y debe permanecer tiempo suficiente en ese estado mental para que se realice una negociación dirigida a que se acepte su oferta. Una oferta por escrito es prueba prima facie de ese estado mental. D. Barlow Burke. Jr., op cit., § 5.02 [A], pág. 5.27.

Ahora cuando el vendedor entiende que el tercero no llegó a perfeccionar el negocio a través de los esfuerzos del corredor.  En ese tipo de situaciones, hay que establecer si un corredor es acreedor de la comisión, bajo la doctrina de causa eficiente que hizo que se perfeccionara la transacción (“efficient procuring cause”). Esta doctrina va de la mano del comprador listo, deseoso y en condiciones económicas de comprar (“ready, willing and able”). Véase, Luther Zeigler, Brokers and Their Commissions, 14 Real Est. L. J. 122, 123 (1985). En el caso de los contratos de corretaje abierto, especialmente en casos en los que existe más de un corredor tratando de vender el bien, esta norma es altamente determinante y generalmente utilizada por los tribunales estatales.

La doctrina de la causa eficiente que procuró que se perfeccionara la  transacción (“procuring cause”) no se enfoca en las cualificaciones de la persona interesada que consiguió el corredor, sino en la cadena de eventos que de otra forma llevarían al corredor a recibir la comisión. Por ejemplo, lo esencial será el perfeccionamiento del contrato de compraventa, el cierre hipotecario o cualquier otra condición que se estableciera en el contrato para que el corredor recibiera la comisión. Pág. 5.51-5.52. Véase, Dale Denton Real Estate, Inc. v. Fitzgerarld, 635 A. 2d 925, 928 (D.C. App. 1993). En ese sentido, se entiende que un corredor procuró una venta si ésta se perfeccionó a través de sus esfuerzos, mediante la utilización de promociones, mercadeo, rótulos, anuncios y negociaciones, entre otras. El término procurar, en esta doctrina, es el inicio de una serie de eventos consecutivos que llevan a la perfección de la transacción de bienes raíces o al cumplimiento de su encomienda como intermediario. Mientras más corta sea la cadena de eventos que llevaron al perfeccionamiento del contrato, más favorable será para el corredor recibir la compensación pactada.  Además, si hubo una ruptura en la cadena de eventos pertinentes, se debe concluir que la gestión del corredor no fue la causa que procuró la negociación. D. Barlow Burke, Jr., op cit., § 5.04, pág. 5.53.  Véase, B-H, Inc. v. Industrial America, Inc., 253 A. 2d 209, 214 (Del. Super. 1969).

Un corredor de bienes raíces no tiene derecho a recobrar comisión cuando sus esfuerzos solamente produjeron un evento en la cadena de acciones que contribuyó a la venta de la propiedad. D. Barlow Burke, Jr., op cit., § 5.04, pág. 5.56. Véase, ERA Joseph Green Real Estate, Inc. v. Daubert, 588 N.Y.S. 2d 922 (N.Y. App. Div. 1992). Por ejemplo, en Arkansas se ha reconocido que un corredor no tiene derecho a recobrar la comisión cuando solamente realizó un evento en la cadena de acción. El corredor debe ser la causa próxima de la venta y no un mero eslabón incidental. Además, la venta debe ser el resultado del curso continuo de los eventos. Hatchett v. Story, 221 Ark. 120, 252 S.W.2d 78 (1952). No es suficiente que el corredor sea el primero en poner a las partes en contacto. Si las partes abandonan las negociaciones y otro corredor eventualmente vende la propiedad, será el último el que adquiere el derecho a recibir la comisión. Mix v. Broyles, 567 S. W. 2d 696 (Mo. Ct. App. 1978).  No obstante, el corredor tiene derecho a recibir la comisión cuando es excluido de la venta final, si demuestra su participación activa en la cadena de eventos y no es un suceso aislado. Véase, Barrett v. Land Mart of America, 3 Ark. App. 70, 621 S.W.2d 889 (1981); Storey v. Johnson, 270 Ark. 392, 605 S.W.2d 480 (Ark. App. 1980).

En los contratos de corretaje de tipo abierto, “el primer corredor que produzca un cliente listo, dispuesto y capaz económicamente y que concrete la transacción con el dueño de la propiedad es el que tendrá derecho al pago de la comisión”. Cintrón Perales, op cit., págs. 88-89. Un comprador listo, dispuesto y capaz, es aquél que celebre la transacción bajo los términos del vendedor. D. Barlow Burke. Jr., Law of Real State Brokers, Third Edition, Aspen Publishers, 2009, § 2.02, pág. 2.25.

En los contratos de tipo abierto, el hecho de que uno de los corredores, que tiene a su cargo la propiedad, introduzca un prospecto al cliente, no impide que otro corredor sea el que procuró (“procuring cause”), o sea quien produjo la compraventa, y por ende, quien tiene derecho a la comisión pactada. D. Barlow Burke. Jr., op cit., pág. 2.25-2.26. Véase, además, Staubus v. Reid, 652 S.W. 2d. 293 (Mo. App. 1983). Es decir, la comisión la recibirá el corredor que persuadió e indujo al tercero a convenir el arreglo financiero. Además, en los contratos de corretaje de tipo abierto “el dueño mantiene el derecho de realizar gestiones por sí mismo para vender la propiedad”. Cintrón Perales, op cit., págs. 88-89.

Como se puede apreciar, la doctrina de la causa que produjo la transacción (“procuring cause”) depende de los hechos de cada caso. D. Barlow Burke, Jr., op cit., § 5.04, pág. 5.51, 5.70. Véase, Paine-Wetzel Assocs., Inc. v. Dockside Dev. Corp., 529 N.E. 2d 588, 589 (Ill. App. 1988).

  Para Estudiar: Marque todas las conexiones ("Links") automáticas en ésta página Web inclusive las seis (6) separadas al final de la misma:   

Materia Sore Hogar Seguro: Ya no se requiere límites máximos; registrar la propiedad como su residencia. Lean la ley 195 de 13 de septiembre de 2011 en:

http://www.lexjuris.com/lexlex/Leyes2011/lexl2011195.htm

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Muchos han preguntado si es cierto que todos los accionistas y directores de una empresa que se dedica al negocio de bienes raíces deben poseer licencia de corredor. La contestación es sí. Veamos: 

Art. 12 Licencia de empresa de bienes raíces. (20 L.P.R.A. sec. 3035)

Se le expedirá licencia de empresa de bienes raíces a una sociedad o corporación, si cumple con los siguientes requisitos: 

(a) En el caso de una SOCIEDAD, todos los socios salvo los comanditarios o miembro deberá ser tenedor individual de licencia de corredor o vendedor de bienes raíces expedida por la Junta. 

(b) En el caso de una CORPORACIÓN, todos los accionistas, deberán poseer licencia de corredor de bienes raíces. Los directores y oficiales que llevan a cabo funciones de corredor o vendedor a nombre de la corporación deberán así mismo ser tenedores individuales de licencia de corredor o vendedor de bienes raíces expedida por la Junta. En adición a la responsabilidad individual por sus acciones u omisiones profesionales, que cada una de estas personas tiene, la corporación licenciada responderá por las gestiones que realicen como corredor o vendedor de bienes raíces todos aquellos corredores o vendedores, que ésta emplee o contrate. 

(c) . . . . . 

(d) Estar inscrita en el Registro Mercantil en caso de las sociedades y en el Departamento de Estado en caso de las corporaciones. 

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Corporación en Compra y Venta de Bienes Raíces; Ilegal

Ninguna corporación estará autorizada para efectuar negocios de compra y venta de bienes raíces; ni se le permitirá poseer o tener dicha clase de bienes a excepción de aquellos que fuesen racionalmente necesarios para poder llevar adelante los propósitos a que obedeció su creación; y el dominio y manejo de terrenos de toda corporación autorizada para dedicarse a la agricultura estarán limitados, por su carta constitutiva, a una cantidad que no exceda de quinientos acres; y esta disposición se entenderá en el sentido de impedir a cualquier miembro de una corporación agrícola que tenga interés de ningún género en otra corporación de igual índole.

Podrán, sin embargo, las corporaciones efectuar préstamos, con garantías sobre bienes raíces y adquirir éstos cuando sea necesario para el cobro de los préstamos; pero deberán disponer de dichos bienes raíces así obtenidos dentro de los cinco años de haber recibido el título de propiedad de los mismos.

Las corporaciones que no se hayan organizado en Puerto Rico, pero que hagan negocios en Puerto Rico, estarán obligadas a cumplir lo dispuesto en esta sección, hasta donde sea aplicable. No están limitadas las corporaciones no agrícolas, en la medida en que tuvieren necesidad de adquirir bienes que racionalmente fueren imprescindibles para llevar adelante los propósitos a que obedeció su creación

http://www.ramajudicial.pr/leyes/constitucion/articulo6-14.htm

CASOS JURISPRUDENCIALES:

Ahora marquen ("click") los siguientes casos:  

Mayra I. Vélez López v. Frances Izquierdo Stella

Fecha: 7 de junio de 2004

Materia: El propósito y espíritu de Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces,  se aprobó para beneficiar a los consumidores en la compraventa de bienes inmuebles cuando intervenga un corredor, vendedor o empresas de bienes raíces.  De esta manera se da cumplimiento al mandato de interpretación liberal a favor del consumidor que dispone el Reglamento Núm. 6629, que adoptó DACO para instrumentar la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces.

Entre las partes contratantes medió un corredor de bienes raíces que redactó el contrato de opción y retuvo el depósito dado por los optantes y quien, además, debe observar y atenerse a lo dispuesto en la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces.  Distinto del caso en que la transacción no se realiza a través de un corredor de bienes raíces sino entre partes privadas directamente. En esas circunstancias, es decir, cuando es el propio dueño el que gestiona la venta de su propiedad, es completamente válido el que las partes estipulen que no se devolverá el dinero de la opción, independientemente de cuál sea la razón por la cual no se pueda dar el negocio.  Sin embargo, esa no es la situación que se dio para considerar en este caso. 

http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2004/lexj2004092.htm

E.L.A. v. Sucesión Damián Planas Parrilla

Fecha: 11 de enero de 2006

Materia: Expropiación. Mediante la aprobación de la ley de la Autoridad de Energía Eléctrica--, Ley Núm. 83 de 2 de mayo de 1941, la Asamblea Legislativa dispuso que toda “propiedad con sus accesorios que la Autoridad estime necesario y conveniente utilizar para llevar a cabo los propósitos expresados en las secciones 191 a 217, quedan declarados de utilidad pública.”   Por lo tanto, aquella propiedad  que sea necesaria según lo estime la Autoridad, para mejorar, conservar o desarrollar el suministro de energía eléctrica en Puerto Rico, ya ha sido declarada de utilidad pública por la Asamblea Legislativa.

Ciertamente, una expropiación que tiene como propósito mejorar el suministro de energía eléctrica en el este del país persigue racionalmente un objetivo de utilidad pública.  Hawaii Housing Authority v. Midkiff, 467 U.S. 229, 241 (1984) (“rationally related to a conceivable public purpose.”)  La expropiación del derecho real de servidumbre en este caso es para un fin público.

http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2006/lexj2006003.htm

Vivian Amieiro González,et al. v. Pinnacle Real Estate Group

 Fecha: 26 de marzo de 2008

Materia: La Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor o Empresas de Bienes Raíces expresamente excluye de su aplicación a los propietarios de bienes inmuebles situados en o fuera Puerto Rico cuando éstos no se dedican habitualmente al negocio de bienes raíces.

http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2008/lexj2008052.htm

Borschow Hospital…, Inc. v. Junta de Planificación…

Fecha: 18 de noviembre de 2009

Materia: La Junta de Planificación tiene la encomienda de guiar el desarrollo integral del país y fomentar el bienestar social a través de dicho proceso. 23 L.P.R.A. sec. 62c.  Para ello se le ha concedido facultad para reglamentar y conceder autorizaciones con relación a la distribución de la población y los distritos de zonificación. En este esquema, la zonificación o rezonificación y las consultas de ubicación son los instrumentos por excelencia a través de los cuales la Junta puede desempeñar su poder de implantar la política pública de planificación y urbanismo.

 El dueño o su representante autorizado podrá solicitar una variación en uso cuando entienda que la aplicación literal de los reglamentos de zonificación a su propiedad particular equivale a una confiscación a su disfrute Asoc. Res. Baldrich, Inc. v. J.P. de P.R., 118 D.P.R. 759, 769-770 (1987); López v. Junta de Planificación, 80 D.P.R. 646, 654 (1958).

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2009/lexj2009179.htm

Giovani Rodríguez Vélez y otros v.  Bahía Park, S.E.; y otros 

Fecha: 14 de diciembre de 2010

Materia: Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios. Todos los tipos de contrato de corretaje deben tener fecha de vencimiento, conforme a la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces en Puerto Rico. Un corredor de bienes raíces tiene derecho a recibir compensación cuando la compraventa se perfeccionó luego de estar vencido el contrato de corretaje. 

 http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2010/lexj2010226.htm

BL Investments Inc.  v.  Registrador de la Propiedad

 Fecha: 4 de marzo de 2011

 En aquellos casos en que el matrimonio se disuelve por divorcio, el Art. 1330 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3714, permite la inscripción de la sentencia firme de divorcio de ésta recaer sobre bienes inmuebles.  Sin embargo, el Reglamento de la Propiedad requiere para dichos casos iguales medidas que para la inscripción del derecho hereditario, restringiendo así la transmisión e inscripción de una participación concreta sobre una finca:

A tenor con lo dispuesto en el Artículo 95 de la “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad” [30 L.P.R.A. sec. 2316] y la sec. 870.198 de este título, tanto en la inscripción del derecho hereditario como en la sentencia de divorcio que pueda inscribirse bajo el Artículo 1330 del “Código Civil” [31 L.P.R.A. sec. 3714], el Registrador hará constar claramente que la finca o derecho donde se inscriba pertenece a un patrimonio indiviso y que no podrán ser transmitidos o gravados cuotas o porciones del dominio sobre la finca o derecho que se trate, si no por todos los titulares, a menos que haya mediado partición y adjudicación inscrita a favor del transmitente”. Art. 102.1 del Reglamento de la Propiedad

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2011/lexj2011030.htm

 Banco Popular de Puerto Rico v. Registrador de la Propiedad  

Fecha: 11 de abril de 2011

Materia: La controversia está relacionada con los derechos que cancela una escritura de venta judicial al presentarse para inscripción en el Registro de la Propiedad.  O sea, si la escritura pública de venta judicial que otorga un acreedor ejecutante cuando comparece además como licitador a la subasta, se considera como una de compraventa y  el deber del notario de cancelar sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal.  Sí. En todas las escrituras públicas de compraventa que se otorguen ante notario que incluyen la adquisición de bienes inmuebles a título oneroso, es decir, pagando un precio a cambio del bien. 

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2011/lexj2011058.htm

Ramiro Laboy Roque v. Olga Pérez y otros

Fecha: 26 de abril de 2011

Materia: Código Civil, Arts. 287 y 297, Deslinde. Se reconoce un tipo de accesión a la inversa a aquella construcción extralimitada de buena fe. Por consiguiente, si el edificante ha procedido de buena fe, la construcción no debe ser demolida ni dividida, más bien el suelo parcialmente invadido ha de pertenecer por accesión al dueño de la estructura porque ha pasado a ser un todo indivisible junto con dicha estructura. Ahora bien, en compensación, “el propietario del terreno invadido será indemnizado por el precio del suelo ocupado, más los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado”.

http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2011/lexj2011064.htm

 Consejo de Titulares Condominio Portal de Sofía v. Portal de Sofia, Inc.  

Fecha: 24 de mayo de 2011

Materia: El desarrollador de un inmueble sujeto al régimen de horizontalidad que ha asumido los gastos de mantenimiento durante la administración interina, está impedido de cobrar las cuotas de mantenimiento a los condóminos en la medida en que no haya cesado en sus funciones como tal. La obligación del desarrollador de sufragar los costos de mantenimiento se extingue una vez culmina el proceso de traspaso de la administración del edificio al Consejo de Titulares mediante la elección de la Junta de Directores.  De igual forma, es a partir de ese momento en que nace la obligación de los titulares de aportar a los costos de mantenimiento del edificio. 

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2011/lexj2011076.htm

Pfizer Pharmaceuticals, Inc. v. Municipio de Vega Baja

Fecha: 17 de junio de 2011

Materia: Derecho Contributivo, Cobro de Patentes, Impugnación de Deficiencia en Pago de Patente Municipal, Ley de Incentivos Contributivos de 1998. Los municipios gozan de gran autonomía fiscal y están autorizados a imponer el pago de patentes.  No obstante, estas contribuciones no pueden ser  incompatibles con la tributación impuesta por el Estado y tienen que estar dentro de las facultades que le han sido conferidas.  En este caso, el Municipio está obligado por el Decreto otorgado.

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2011/lexj2011093.htm

 Miguel A. Pereira Suárez v. Junta de Directores del Condominio Ponciana  

Fecha: 30 de junio de 2011

Materia: Propiedad Horizontal, Impugnación de Actos, Junta de Directores, Ley de Condominios, art. 42(c). Ante un acuerdo que la ley permite realizar, aunque con el consentimiento unánime de todos los titulares. Por ello, al acuerdo en cuestión le aplica el término de prescripción de dos años que dispone el Art. 42(c) de la Ley de Condominio. La impugnación del acuerdo suscrito entre el Presidente del Condominio Ponciana y Crown Castle International Corp. of PR (Crown Castle) había prescrito al momento en que el recurrido lo cuestionó.

http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2011/lexj2011102.htm

Sol Bravman, Carmen González Hernández v. Consejo de Titulares del Condominio Palma Real

 Fecha: 14 de diciembre de 2011

Materia: Derecho de Condominio, Propiedad Horizontal. La Ley de Condominios impide la adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de los elementos comunes, pero permite la de los elementos privativos. No se puede variar el uso y destino ni la descripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares. El Consejo de Titulares está impedido de usucapir parte del apartamento privativo ante nuestra consideración debido a que tal actuación quebranta el propósito por el cual dicho organismo fue creado y contraviene la Ley de Condominios.

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2011/lexj2011189.htm

Consejo de Titulares del Condo. Victoria Plaza, etc. v. Raúl Gómez Estremera y su esposa María Cruz Romance,et al

 Fecha: 24 de enero de 2012

 Materia: La Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, supra, establece mecanismos para la tramitación de los inevitables conflictos dimanantes del modus vivendi de un condominio. Véase, Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, 121 D.P.R. 807 (1988). Además, detalla el marco organizacional del gobierno interno, cuyo organismo rector y deliberativo lo es el Consejo de Titulares que a su vez rige, según la Ley de Propiedad Horizontal, la escritura matriz y el reglamento. Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, supra. En armonía con lo anterior, esta legislación dispone en lo pertinente que:

El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2012/lexj2012012.htm

Díaz v. Asociación de Residentes

Materia: Control de Acceso-Si las asociaciones de residentes pueden variar o condicionar la forma de acceso, incluso desactivar los dispositivos electrónicos de entrada automática tales como beepers o sellos, a los residentes que adeudan pagos por concepto de cuotas de mantenimiento

http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2016/lexj2016213.htm

Administrativo:

Ejemplo: Pedro Gustavo Held y/o Juana E. Gonzalez v. Violeta Sotomayor h/n/c Hilton Realty; Waldo Cruz-4 de mayo del 2005

D.A.C.O. Querella Núm. 100016490

Materia: Se trata de un contrato de opción en el que “sirvió de intermediario” un corredor de bienes raíces. 20 L.P.R.A. sec. 3025(i) (definición de transacción de bienes raíces). Por lo tanto, aplica al caso la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces, en adelante la Ley, 20 L.P.R.A. sec. 3050 y siguientes. La cláusula es nula por contradecir la Ley, y, por consiguiente, dicha cláusula del contrato de opción no tiene efecto jurídico alguno

http://www.daco.gobierno.pr/Repositorio/resolucion_bienesraices/PedroGustavoHeldy_oJuanaEGonzalezvVioletaSotomayorhncHiltonRealtyWaldoCruz.pdf

Note: For U.S. realty cases go to the last six (6) links at the bottom of this page.

 ¿Sabía usted lo que puede hacer un Notario en Puerto Rico? Lean lo siguiente:  

Ley de Asuntos No Contenciosos Ante Notario, 4 L.P.R.A. sec. 2155  
http://pr.microjuris.com/ConnectorPanel/ImagenServlet?reference=/images/file/Ley%20de%20Asuntos%20no%20Contenciosos%20ante%20Notario.pdf

In re: Aprobación de Reglas para la Implantación de la Ley de Asuntos No Contenciosos Ante Notario 
http://www.lexjuris.com/lexjuris/tspr2011/lexj2011135.htm 

Notarios-Ley-Facultad para Casar y Divorciar

http://www.lexjuris.com/lexlex/Leyes2016/lexl2016155.htm

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Diferentes Tópicos de Interés: 

Los Corredores se rigen por la Ley del Mandato: 

http://www.lexjuris.com/LEXLEX%5Clexcodigoc%5Clexmandato.htm

También se rigen por Casos Resueltos en el Tribunal Supremo:

http://www.lexjuris.com/lexjtspr.htm

La Ley de Condominio:

http://www.lexjuris.com/LEXLEX/lex58104.HTM

Ley Para Aclarar facultades de la Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces y su Ejecución: 

http://www.lexjuris.com/LEXLEX/Ley1999/lex99172.htm

¡No menos importante . . .  la Ley de Bienes Raíces! 

Ley Núm. 10 del 26 de abril del 1994: 

http://www.lexjuris.com/lexmate/profesiones/lexbienesraices.htm

Departamento de Estado, Puerto Rico

http://www.estado.gobierno.pr

United States First Circuit Opinion Summaries

Bankruptcy Appellate Panel
Maine Bankruptcy Court
Maine District Court
Massachusetts Bankruptcy Court
Massachusetts District Court
New Hampshire Bankruptcy Court
New Hampshire District Court
Puerto Rico Bankruptcy Court
Puerto Rico District Court
Puerto Rico Probation and Pretrial Services Office
Rhode Island Bankruptcy Court
Rhode Island District Court
United States First Circuit Opinion Summaries

http://caselaw.findlaw.com/summary/court/us-1st-circuit

VIDEOS - See the Bankruptcy Court Basic Videos

http://www.uscourts.gov/services-forms/bankruptcy/bankruptcy-basics

 Bankruptcy Forms (Formularios Para Radicar Quiebra)

http://www.uscourts.gov/FormsAndFees/Forms/BankruptcyForms.aspx

Shelley v. Kraemer

 334 U.S. 1

Matter: Private agreements to exclude persons of designated race or color from the use or occupancy of real estate for residential purposes do not violate the Fourteenth Amendment; but it is violative of the equal protection clause of the Fourteenth Amendment for state courts to enforce them. Corrigan v. Buckley, 271 U.S. 323, distinguished. Pp. 8-23.

https://en.wikipedia.org/wiki/Shelley_v._Kraemer

Jane C. Avery v. Robert W. Hughes

November 18, 2011

Matter: When defendant Robert W. Hughes failed to close on a real estate purchase and sale agreement (the Agreement), the seller retained his deposit, sold the property to a third party for a lower price, and assigned its claim for the price differential to plaintiff Jane C. Avery. Avery sued. The defendant resisted, arguing that the circumstances evinced the parties' intent that the deposit would serve as liquidated damages. The district court rejected the defendant's position and construed the Agreement as allowing the recovery of actual damages. Affirm.

http://caselaw.findlaw.com/us-1st-circuit/1585900.html?DCMP=NWL-pro_1st

Unlimited Storage Corporation v. Municipio Autónomo de Guaynabo Oficina de Permisos Urbanísticos

 Fecha: 15 de diciembre de 2011

Materia: Consulta de ubicación, Revisión Administrativa Procedente de la Oficina de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Guaynabo. Conflicto entre la Junta de Planificación y los municipios autónomos, Ley de Municipios Autónomos, Art. 13.008.  La competencia delegada a un municipio autónomo para recalificar directamente su suelo municipal no es impedimento para que la Junta ejerza la facultad retenida de aprobar una consulta de ubicación que constituya, a su vez, una recalificación indirecta.  Igualmente, un municipio autónomo no puede guiar sus determinaciones cuasi-adjudicativas a base de un documento integral de planificación, como lo es el Plan de Ordenación Territorial, que no esté en vigor, conforme al procedimiento prescrito en el Artículo 13.008 de la Ley de Municipios Autónomos. Tampoco tiene autoridad para revocar de facto las facultades debidamente ejercidas por la Junta.

 http://www.lexjuris.com/LexJuris/tspr2011/lexj2011193.htm

Soto Ríos v. Banco Popular de Puerto Rico

November 23, 2011

Registered titles shall become effective for third parties from the date of their registration. For all intents and purposes, the registration date, including the determination of the term needed for cancellation of entries, must appear in the registration itself.

In order to determine preference between two or more registrations of the same property, attention shall be given to the date, hour and presentation number of the respective titles in the Registry.

Pursuant to section 547(b), the bankruptcy trustee is authorized to avoid certain transfers of “an interest of the debtor in property” made during the ninety days preceding the bankruptcy petition, with certain enumerated exceptions. In re Net–Velázquez, 625 F.3d 34, 38 (1st Cir.2010).

http://caselaw.findlaw.com/us-1st-circuit/1586466.html?DCMP=NWL-pro_1st

IN RE: Angelo Divittorio v. HSBC Bank USA, NA as Trustee, Et Al

 January 6, 2012

The Truth in Lending Act (TILA), 15 U.S.C. §1601(a):

The Congress finds that economic stabilization would be enhanced and the competition among the various financial institutions and other firms engaged in the extension of consumer credit would be strengthened by the informed use of credit. The informed use of credit results from an awareness of the cost thereof by consumers. It is the purpose of this subchapter to assure a meaningful disclosure of credit terms so that the consumer will be able to compare more readily the various terms available to him and avoid the uninformed use of credit . . . .

https://search.yahoo.com/yhs/search?p=IN+RE%3A+Angelo+Divittorio+v.+HSBC+Bank+USA%2C+NA+as+Trustee%2C+Et+Al&ei=UTF-8&hspart=mozilla&hsimp=yhs-002

http://www.ca1.uscourts.gov/sign-opinions-and-oral-argument-feed

Matter of the Foreclosure of Tax Liens by Orange County Commissioner of Finance, No. 9

In a case in which the owners of property that had been foreclosed upon and was put up for auction sale moved by order to show cause to stay the sale of the property, the order of the Appellate Division halting the sale is reversed, where although the former owners were allegedly not notified of a release option to repurchase, such option was a discretionary, permissive remedy and did not establish or extend a property right entitled to due process protection.

Sample-Opinion of The Court of Appeals of New York, 02/21/2012

http://www.nycourts.gov/ctapps/Decisions/2012/Feb12/9opn12.pdf

Real Estate Broker or Real Estate Agent

A real estate broker or real estate agent is a party who acts as an intermediary between sellers and buyers of real estate/real property and attempts to find sellers who wish to sell and buyers who wish to buy.

http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_broker

Marketing Real Estate

http://www.marketking.ca/real-estate-definitions.php

Real Estate Defintions/Glossary

http://www.realestateabc.com/glossary

and

http://www.realestatewords.com

Real EstateTerminology

http://www.investopedia.com/categories/realestate.asp#axzz1bFAUbikN

New York Department of State's Division of Licensing Services (DLS) 

http://www.dos.ny.gov/licensing/re_broker/re_broker.html

http://www.dos.ny.gov/licensing/re_salesperson/re_salesperson.html

The Wall Street Journal – Real Estate Main

http://online.wsj.com/public/page/news-real-estate-homes.html?mod=WSJ_footer

 Property for Sale - 321 Property Free Ads

http://www.4321.co.il/property/ad216030.aspx

 Muestra de Examen de N.Y. (Sample Test With Math, N.Y.)

Online Real Estate Review

http://www.joycebeasterling.com/Free_Real_Estate_Exam.htm

Contestaciones al Examen de N.Y. (Answers-Test with Math. N.Y.)

https://docs.google.com/document/d/1DqkW0SZfaPB2d0jDUf1BgQh8fsielHFBAk0nB5hNgOc/edit

 National Association of Realtors

http://www.realtor.org

The Real Deal  

http://therealdeal.com/newyork

 Enmienda-Ley 172, 30 julio 1999, para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces    

http://www.lexjuris.com/LEXLEX/Ley1999/lex99172.htm

  Ley de Condominio en Puerto Rico 

http://www.lexjuris.com/LEXLEX/lex58104.HTM

Conversión en Medidas y Peso

 http://www.imperialtometric.com/conversion_sp.htm#area

http://blog.solusan.com/cuantos-litros-es-un-galon.html

Medidas Inglesas

http://www.informacion-general.com/pesos-y-medidas-litros-galon-pies-metros/13/05/2009

 Aplicaciones Financieras de Excel con Matemáticas Financieras

http://www.monografias.com/trabajos28/aplicaciones-financieras/aplicaciones-financieras.shtml

FDIC Weekly National Rates and Rate Caps

http://www.fdic.gov/regulations/resources/rates

Bank's Mortgage Rates

http://www.bankrate.com/mortgage.aspx?type=refinance&market=4&propertyvalue=362500&loan=290000&perc=20&prods=215,393,216,392&fico=740&points=Zero&cs=0

Government-Property-Standards-Guidelines-Management-Lessee-Assets

http://www.mbie.govt.nz/info-services/nz-govt-procurement-and-property/government-property-group/document-image-library/standards-guidelines-management-lessee-assets.pdf

Negotiating the Hotel Management Contract

http://38i2ku36ov9o467k1w24x6a1.wpengine.netdna-cdn.com/wp-content/uploads/2016/06/676TXT03-CH21.pdf

Fannie Mae

http://www.fanniemae.com/portal/index.html

Fannie Mae Originating-Underwriting

 https://www.fanniemae.com/singlefamily/originating-underwriting

Freddie Mac

http://www.freddiemac.com

Freddie Mac – Artículos en Españól

 http://www.elmundo.es/elmundo/2011/10/24/suvivienda/1319482134.html?a=7f37977f84d2a8c70c348beedb4dba86&t=1319562540

Ginnie Mae

http://www.ginniemae.gov/pages/default.aspx

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Editorial: En la Ley, bajo el Art. 20 Reciprocidad (20 L.P.R.A. sec. 3043), se dispone lo siguiente:

"Se autoriza a la Junta para establecer relaciones de reciprocidad sobre concesión de licencias sin examen, directamente con los varios estados o territorios de los Estados Unidos, o con cualquier país extranjero  en que se exijan requisitos similares a los establecidos en esta ley para la obtención de una licencia de corredor, vendedor o empresa de bienes raíces y en los cuales se provea una concesión similar para los licenciados por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico."

¿Hasta dónde nos afecta o no nos afecta establecer nexos de reciprocidad con los Estados Unidos? Soy de la opinión que ya es tiempo y que debemos abrir nuevos horizontes, a menos que esa determinación afecte nuestra economía. Aún así insisto, todo es relativo. Por ejemplo: ¿qué tal si podemos vender allá tierras o negocios u otras empresas que aquí estén en crisis económica o que necesiten una infusión de capital extranjero?

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U.S. Supreme Court Opinions

United States v. National Association of Real Estate Boards et al.
U.S. Supreme Court to Hear Title Insurance Kickback Case

New York Consolidated Laws - Real Property Law

Florida Real Estate Exam-Sample

New York - Real Estate License Law (June 2011)

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